KAT KARŞLIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE AYIP, EKSİK İFA VE İSKAN SORUNU


kar karşılığı inşaat sözleşmesi

Ayıplı mal ve eksik ifa sorununun konu olduğu davalar, asliye hukuk ve tüketici mahkemelerini oldukça meşgul eden dava türlerinin başında gelmektedir. Özellikle bu durum kat karşılığı inşaat sözleşmesi konularında yoğun olmaktadır. Bu makalemizde kentsel dönüşüm karşılığı yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde vaadedilen vasıflardan birinin eksik olması halinde sorumluluğun kimin üzerinde olduğunu ve bu eksikliğin hukuki niteliğinin ne olduğunu inceleyeceğiz. 

Öncelikle ayıp, satılandan beklenen yararları azaltan ya da kaldıran eksikliklerin bulunması halidir. Ayıp satış sözleşmesinde kişilerin niteliğine göre 3 farklı türe ayrılabilir. İlk olarak;

TTK anlamında ticari satış

Bu kapsama girebilmek için her iki taraf da tacir olmalıdır. 

Alıcının satın alma amacının yeniden satma olması,

sözleşmenin diğer tarafının da bunu bilebilecek olması gerekir.

TKHK anlamında tüketici satışı

  • Bir meslek grubuna ait satıcının olması ve alıcı nihai kullanıcı olmalıdır.
  • Adi Satış
  • TTK ve TKHK dışındaki satışlar bu kapsama girer.

Ancak biz burada TKHK kapsamında satış sözleşmesinden kaynaklanan ayıba değineceğiz. Çünkü söz konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yüklenicinin bir meslek grubuna ait satıcı olması sebebiyle bu kapsamda sorumluluğu olacaktır. 

Ayıplı mal çeşitleri konusunu, kendi içinde 4 gruba ayırarak inceleyebiliriz.

Açık Ayıp

Satılan üzerinde gözle görülür derecede görülen ve satılanın hasarlı olduğu anlaşılabilen ayıp çeşidi olmaktadır. Bu konu hakkında örneklendirme yaparsak eğer; aldığınız bir eşyada ilk bakışta fark edebileceğiniz eksiklikler açık ayıp şekline örnek olacaktır.

Gizli Ayıp

Direkt olarak tespit edilemeyen veya gözle görülemeyen; malın kullanımı esnasında ve ileriki zamanlarda ortaya çıkan ayıp türü olmaktadır. Herhangi bir deprem sonucu evin bir kısmının yanlış malzeme kullanılması sebebiyle sadece o kısmın duvarlarında çatlak oluşması bu konu hakkında gösterilebilecek bir örnek olmaktadır.

Hukuki Ayıp

Satılan üzerinde eksiklik, kırık gibi durumlar söz konusu değildir ama hukuki sebeplerden malın kullanımı kısıtlanmış ya da tamamen imkânsız hale gelmiştir. Egzotik hayvanların satılması sonucu çıkan ayıplar bu konuya örnek verilebilir. Çünkü ülkemizde bu tür hayvanların evde beslenmesi yasaklanmıştır. 

Ekonomik Ayıp

Üründen faydalanma derecesini azaltan, ekonomik değeri düşüren durumlar için geçerli bir olgudur. Özellikle kullanım kılavuzunda yazan özelliklerin üründe bulunmaması ekonomik ayıbı meydana çıkarır.

Ayıp hükümlerine gidebilmemiz için bazı şartların bulunması gerekmektedir. Bu şartlar;

  1. Geçerli bir satış sözleşmesinin varlığı olmalı,
  2. Hasarın geçtiği anda satılanın ayıplı olması,
  3. Alıcının alırken ayıbı bilmiyor olması,
  4. Ayıptan doğan sorumluluğun sözleşme ile kaldırılmamış olmalı,
  5. Gözden geçirme ve bildirim külfetlerinin yerine getirilmiş olması gerekmektedir.
  • Gözden geçirme ve satıcıya bildirme TBK madde 223’te şu şekilde düzenlenmiştir;

“Alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse, bunu uygun bir süre içinde ona bildirmek zorundadır.

Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde, bu hüküm uygulanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir; bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır.”

Satılandaki ayıp daha sonra meydana çıksa bile satılanın alıcıya devrinden itibaren iki yıl geçmekle zaman aşımına uğrar. 2 yıllık süre yalnız taşınır satışlarında geçerli olup taşınmaz satışlarında bu süre 5 yıldır.  Dolayısıyla bu süreden itibaren açık bir ayıbın olması halinde hemen, gizli ayıbın varlığı halinde fark edildiği andan itibaren uygun bir sürede satıcıya başvurulmalıdır. TBK m.231’e göre satıcı daha uzun bir süre için sorumluluğu üstlenmiş olabilir.

Ayrıca satıcının ağır kusurlu olması halinde taşınır satışında 10 yıl, taşınmaz satışlarında 20 yıllık bir zamanaşımı süresi vardır.

Dikkat etmekte fayda var ki zamanaşımı geçse dahi, eğer satıcı alıcıya karşı bir talep ileri sürmesi halinde alıcı def’i ileri sürme hakkı doğacaktır. Def’i hakkı süre geçtiği için ortadan kalkmaz. Ancak def’i hakkı için gözden geçirme ve bildirim külfeti yerine getirilmelidir.

Seçimlik Haklar

Ayıp sonucu alıcını seçimlik hakları şunlardır;

  • Sözleşmeden dönme
  • Satış bedelinde indirim isteme
  • Ücretsiz onarım
  • Satılanın ayıpsız benzeri ile değiştirmedir.
  • Ayrıca bunlar dışında da alıcının tazminat hakkı saklıdır. 

Taraflar aralarında yapacakları bir sorumsuzluk anlaşmasıyla bu hükümlerin aksini kararlaştırabilirler bu bağlamda sorumluluk arttırabileceği gibi ortadan kaldırabilir ya da hafifletilebilir. Dolayısıyla bu sebeplerle satıcı veya alıcının kendi iş yerlerine astıkları tek taraflı bir sorumsuzluk anlaşması geçerli değildir.

Satıcı ağır kusurlu olduğu takdirde, sorumsuzluk anlaşması geçersizdir. TBK m. 221 bunu açık olarak hükme bağlamıştır. Dolayısıyla bu hükme göre;

“Satıcı satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurlu ise, ayıptan sorumluluğunu kaldıran veya sınırlayan her anlaşma kesin olarak hükümsüzdür. 

Ağır kusur halinde 10 yıllık zaman aşımı süresi uygulanır”

Ancak eksik ifa ile ayıbın farkı

Öncelikle eksik ifanın tanımından bahsetmemiz gerekirse;

Eksik İfa

Yüklenicinin sözleşme ile kararlaştırılmış olan veya kararlaştırılmasa dahi Türk Medeni Kanunu madde 2 dürüstlük kuralı gereği eserde bulunması gereken kısımların hiç yapılmamış olması ve iş sahibinin eseri o hali ile kabul etmiş olmasıdır.

Edimin tam ve gereği gibi yerine getirilmemesi, borçlunun edim konusuna ilişkin vaat ettiği niteliklerin mevcut olmaması halidir ve genel hükümler kapsamındaki Türk Borçlar Kanunu madde 112’de düzenlenen gereği gibi ifa etmeme hükümlerine tabidir. Buna göre;

“Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.”

Ayıp ve eksik ifa arasındaki farka şu şekilde örnek verebilir. Bir binadaki asansörlerin anlaşıldığı halde yapılmaması ve camların takılmaması eksik ifadır. Ancak inşaat yapılırken binanın döşemelerine veya camlarının kalitesizlik sebebiyle kolayca kırılması ayıplı ifaya örnek olarak gösterilebilir. 

Eksik ifada ayıptan doğan sorumluluğa gidilemez. Çünkü eser tamamlanmamıştır ve ayıptan doğan sorumlulukta teslimin olması şarttır. Yargıtay bir ilamında eksik bırakılan işin kolay giderilebileceği takdirde bu işin tamamlatılmasını aksi halde hakkın kötüye kullanılmış olduğunu söylemektedir. Şöyle ki;

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2003/5341 Esas, 2003/8244 Karar, 20.11.2003 tarihli ilamında; 

“Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir.

Ancak; eksik bırakılan bir iş varsa, ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.”

Ayrıca kararda asansör, çevre duvarları ve ana giriş kapısı, otoparkın eksikliğinin kolay giderilebilecek unsurlar olduğundan da bahsedilmiştir.

Dolayısıyla eksik ifadan kaynaklanan bir durumun olması halinde ayıp hükümlerine değil genel hükümler kapsamında olan TBK madde 112’ye gidilmesi gerekmektedir. 

Bedelin hesaplanması yapılırken eserin teslim tarihindeki rayiç bedel dikkate alınır, bilirkişi raporu gibi delillerle bedel hesaplanacaktır. Tanık dinletimi bu konu bakımından yapılamaz. Yargıtay’ın emsal görüşleri bu yöndedir.

Ayrıca açık ayıpta satıcıya bildirim yapılması gerekmektedir. Ancak eksik ifada herhangi bir bildirim veya ihbar yapılmasına gerek yoktur. Bu durum Yargıtay’ın içtihatlarında böyle kabul görmüştür.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2012/25184 Esas, 2013/16764 Karar, 19.6.2013 tarihli ilamı;

“(…)eksik ifa nedeniyle ihbar şartı aranmaksızın davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcıların sorumluluğuna gidebileceğinin kabul edilmesi(…)”

Eksik ifaya ilişkin Yargıtay’ın satış sözleşmesi bakımından vermiş olduğu kararlarında genel hükümler kapsamında 10 yıllık zamanaşımı süresi söz konusudur. TBK. m. 147/VI’ye göre yüklenicinin ağır kusuru ile yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi ifa etmemesi halleri dışında eser sözleşmesinden doğan alacaklar bakımından 5 yıllık zamanaşımı süresi geçerlidir. Kamu inşaat sözleşmelerinde eksik ifa olması halinde YİGŞ. m. 26/V gereği yüklenici işe başlama tarihinden itibaren kesin kabul tarihine kadar; kesin kabul onay tarihinden itibaren de on beş yıl süreyle idareye karşı sorumlu olacaktır. 

En sık karşılaşılan durumlardan biri de iskan almanın kimin sorumluluğunda olduğudur. İskan almak iş sahibinin yükümlülüğündedir.

“Yapı kullanma izin belgesinin alınamaması bir hukuksal kusur (ayıp) dur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak tabir edilen sözleşme ile temelden ya da projeden daire alan kişilerin özellikle “iskan ruhsatı” alma ve “iskan harcı ödeme” hususlarını hüküm altına almaları gerekir. Sözleşme de böyle bir madde düzenlenmemişse İmar Kanunu 30. madde gereğince iskan alma yükümlülüğü İş sahibinin yükümlülüğündedir. Bu çerçevede “anahtar teslimi” sözleşmenin yapılması tek başına yeterli değildir. Teslim de yine Yapı Kullanma izninin alınmış olduğu tarih olarak kabul edilir. Fakat yüklenici (müteahhit) iskan belgesinden evvel yapıyı teslim ettiğini ileri sürüyorsa bu durumu yazılı delil ile ispatlamalıdır.” (15. HD. 10.06.2002, 1885/3123)

İmar Kanunu madde 30

Ülkemizde hem kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında hem de müteahhitten, temelden ya da projeden satın alınan bağımsız bölümlerin iskan ruhsatının müteahhit tarafından alınmaması, kat irtifakı tapusu ile dairelerin teslim edilmesi nedeniyle çok sayıda uyuşmazlık meydana gelmiş, bu sebeple hem arsa sahipleri hem de müteahhitlerden daire alan kişiler mağdur olmuştur. İşte yasa koyucu arsa sahiplerinin ve daire satın alanların bu mağduriyetlerini giderebilmek amacıyla İmar Kanunu’nda yapılan bir değişiklikle, kurumlara olan borçları nedeniyle müteahhit tarafından iskan ruhsatının alınmaması durumunda müteahhit olmayan daire sahipleri tarafından iskan ruhsatı alınması hususunda müracaatta bulunulabileceği hükmünü getirmiştir. Uygulamada yaşanan sorunlara bir nebze de olsa çözüm getiren bu uygulamaya rağmen arsa sahiplerinin ve projeden daire satın alan müşterilerin özellikle iskan ruhsatı ve kat mülkiyetine geçme hususuna sözleşmenin temel bir şartı olarak sözleşmede yer vermeleri ileride ortaya çıkabilecek sorunların çözümü için elzemdir.

Bu konuda tarafların özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında bildirim süreleri ve hak talep etme noktasında mağdur olmaması açısından bir avukat ile çalışması daha yararlı olacaktır.

https://resmigazete.gov.tr

0 Paylaşımlar